A
APPORT PERSONNEL
Le montant varie en fonction des règles propres à chaque banque ou établissement financier. Généralement, dans le cadre de l'acquisition d'une première résidence principale, les banques préfèrent que vous disposiez d'au moins 10% d'apport personnel sur le prix d'acquisition en sus des frais de notaire et de garantie. L'intérêt pour vous est d'avoir l'apport personnel maximum afin de limiter un prêt bancaire trop important. C'est, de plus, un élément déterminant du taux qui sera appliqué pour votre prêt.
Votre apport personnel peut être constitué par :
- le prêt à taux 0% (Ministère du Logement),
- l'épargne-logement souscrite par le ménage, ou par les enfants, ou les proches parents,
- les prêts accordés aux salariés au titre du 1% patronal,
- les prêts aux fonctionnaires,
- les prêts à caractère social accordés par les Caisses d'Allocations Familiales,
- les prêts de caisse de retraite,
le prêt relais accordé dans l'attente de la revente du logement précédent.
On notera que dans certains cas particuliers, par exemple les investissements locatifs ou les prêts travaux, les banques pourront accepter de financer l'intégralité de l'opération.
haut de page
ASSURANCE DÉCÈS INVALIDITÉ
L'assurance décès-invalidité est exigée par l'établissement-prêteur. En cas de décès de l'emprunteur, l'assurance prendra alors en charge les mensualités restant à rembourser. Elle joue également lorsque vous êtes reconnu en invalidité permanente et définitive, c'est-à-dire si vous ne pouvez plus travailler. Cette assurance ne sert pas uniquement à la banque puisqu'elle couvre les héritiers de l'emprunteur qui n'auront pas à s'honorer de la dette. Il s'agit donc d'un point important de votre contrat de prêt qu'il ne faut pas traiter à la légère. Enfin, sachez que vous n'êtes nullement obligé de passer par l'assurance de votre banque. Vous pouvez tout à fait vous adresser à une autre compagnie ou à une mutuelle de votre choix. Faites attention dans ce cas à bien lire les garanties. Certaines primes demandées par des courtiers sont moins élevées que celles proposées par votre prêteur qui, pourtant, bénéficie d'un tarif de groupe: la faille est bien souvent dans l'étendue des garanties.
haut de page
ASSURANCE CHOMAGE
L'assurance chômage garantit à l'emprunteur, en cas de licenciement, le report des mensualités ou le remboursement de celles-ci (remboursement total ou partiel). Ce contrat est conclu entre la banque et l'assurance, l'emprunteur en étant le bénéficiaire.
Ce type d'assurance n'est ni obligatoire, ni réglementé, mais peut être fortement souhaité par certains organismes bancaires (même si on ne peut vous obliger à souscrire une assurance chômage).
haut de page
B
LOI BESSON
La loi BESSON a été instituée par l'article 96 de la loi de finance pour 1999 et fait suite à la loi PERISSOL.
L'opération de type loi Besson est accessible au contribuable qui souhaite utiliser l'argent de ses impôts et le capitaliser pour financer les études de ses enfants, pour préparer sa retraite, protéger sa famille, etc...
Le montant de l'opération varie de 100 000 à 140 000 Euros. Aucun apport financier n'est nécessaire pour y souscrire.
Le taux de déduction est de 8% du prix d'acquisition les cinq premières années et de 2.5 % les dix années suivantes. Jusque 65 % du montant de votre opération est ainsi déductible, la réduction d'impôts sera en fonction de votre taux d'imposition.
Imputation des déficits fonciers (jusque 10.700 Euros/an) sur le revenu global.
Les déficits fonciers éventuellement dégagés sont reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
haut de page
BORNAGE
Un bornage est une opération simple qui consiste à fixer la limite entre deux terrains contigus par la pose de bornes.
Ce bornage permet de connaître parfaitement les limites d'une propriété. Il évite ainsi toute situation conflictuelle avec son voisinage lors d'une construction (bâtiment, clôture...) qui se doit de ne pas empiéter sur un terrain mitoyen sous peine de démolition. Il constitue également une garantie pour l'avenir.
haut de page
C
CEL : COMPTE EPARGNE LOGEMENT
Petit ou grand projet... le CEL vous aide à réaliser votre projet immobilier !
Le Compte Epargne Logement (CEL) est un contrat d'épargne disponible, sans versement périodique obligatoire, dont le plafond est de 15 300 € et en vue d’emprunter à terme pour l’acquisition de son logement
Le taux de rémunération du CEL est net d'impôts, hors contributions sociales, à laquelle s'ajoute une prime d'épargne égale à la moitié des intérêts acquis, en cas de demande de prêt immobilier.
Votre épargne n'est pas bloquée, et vous pouvez disposer de votre argent quand bon vous semble, sous réserve de conserver un solde minimum de 300 €.
Dès la fin du 18ème mois, vous pouvez obtenir un prêt à caractère immobilier à un taux avantageux pour financer une acquisition, une construction ou des travaux.
CEL : caractéristiques
- Dépôt minimum sur le CEL : 300 euros
- Montant minimum de chaque versement ou retrait : 75 euros
- Plafond des dépôts : 15 300 euros
- Taux d’intérêts de l’épargne : 0.75% au 01/02/2009 (2.75% depuis le 01/08/2008).
En cas de crédit immobilier :
- Taux du crédit accordé : 3.25% (taux du CEL augmenté de 1.50%),
- Montant maxi. d’emprunt possible : 23 000 €uros,
- Durée minimum de la phase d’épargne : 18 mois.
haut de page
COS : COEFFICIENT D’OCCUPATION DES SOLS
En France, le coefficient d'occupation des sols ou COS détermine la densité de construction admise sur une propriété foncière en fonction de sa superficie :
« Le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre nette ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol. »
— Premier alinéa de l'article R 123-10 du Code de l'urbanisme
Concept inspiré du zonage (urbanisme), il sert à déterminer la quantité de construction réalisable sur un terrain. Si les auteurs des documents d'urbanisme ne sont liés par aucune méthode, le plus souvent le COS est déterminé par un ratio entre le nombre de mètres carrés de surface hors-œuvre nette (SHON) susceptibles d'être construits sur un terrain et la taille de ce terrain. Plus rarement, le COS est "volumétrique", exprimant un ratio entre le nombre de mètres cubes de la construction et la superficie du terrain. Les règlements d'urbanisme et en particulier les plans locaux d'urbanisme (PLU) peuvent fixer la valeur du COS applicable sur un terrain donné.
Exemple : sur un terrain de 1 000 m², dont le réglement prévoit un COS maximal de 0,4 on peut construire jusqu'à 1 000 m² x 0,4 = 400 m²SHON.
En zone pavillonnaire, le COS est souvent de l'ordre de 0,3 à 0,5 tandis qu'il dépasse rapidement 1 lorsque l'on se rapproche du centre. À Paris, le COS est actuellement de 3,25, voire 3,75 dans certains secteurs. Le projet de plan local d'urbanisme, en cours d'élaboration, prévoit de l'abaisser à 3, avec des variations selon la taille et la fonction (habitat ou emploi) de la parcelle.
haut de page
CADASTRE
Le cadastre est un document établi au niveau des communes qui recense toutes les propriétés foncières et qui fixe leur valeur locative servant de base aux impôts locaux. Chaque mairie dispose d‘un service de cadastre qui met à votre disposition ce document. La consultation des documents cadastraux en mairie est gratuite.
haut de page
LOI CARREZ
La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 m.
De plus, les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative. Ce peut être le cas d'une chambre de bonne.
Enfin, les caves, garages, emplacements de stationnement, boxes ou places de parkings vendus en lots séparés ne sont pas comptabilisés.
L'absence de mention de la superficie du lot dans l'avant contrat peut entraîner la nullité de l'acte.
- Si la superficie réelle du lot est supérieure à celle inscrite dans l'acte, le vendeur ne peut pas réclamer un supplément de prix.
- Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5% au plus à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.
- Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l'acte, l'acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants.
L'acquéreur doit intenter l'action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.
haut de page
CAUTION
La caution est un engagement pris par une personne (physique ou morale) de satisfaire une obligation souscrite par une autre personne (physique ou morale) en cas de défaillance de celle-ci
Caution solidaire
Engagement pris par un tiers (parent, ami, etc.) de payer le loyer et les charges si jamais le locataire a des difficultés financières. L’acte de caution doit être écrit (téléchargez ou commandez en ligne nos modèles) et comporter le montant du loyer et des charges, et la durée de l’engagement. Si un locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire lui envoie un commandement à payer et il adresse, sous quinzaine, ce même document à la caution. Il peut ainsi demander des pénalités de retard.
haut de page
CERTIFICAT D'URBANISME ( CU )
Document administratif qui a pour but de renseigner sur le droit de l’urbanisme applicable à un terrain et sur les possibilités de réalisation d’une construction. Il existe deux types de certificats d’urbanisme (CU) :
- le certificat d’urbanisme d’information. Il permet de connaître les règles applicables sur une parcelle et renseigne sur le droit de l’urbanisme applicable (par exemple les règles du PLU), sur les limitations administratives au droit de propriété (par exemple l’existence d’une zone de protection de monuments historiques) et sur la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables. Ce CU est donc purement informatif.
La demande de CU d’information est traitée dans le délai d’un mois.
- le certificat d’urbanisme opérationnel. En plus des renseignements contenus dans le CU d’information, le CU opérationnel vous indique si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de votre projet. Pendant les 18 mois qui suivent l’obtention du CU, vous êtes certain que les règles d’urbanisme restent les mêmes (sauf exceptions) : votre permis de construire a de bonnes chances d’être accordé.
La demande de CU opérationnel est traitée dans le délai de deux mois.
haut de page
CLAUSE SUSPENSIVE
Les conditions ou clauses suspensives ont pour objet de suspendre les effets du contrat si les événements qu'elles décrivent interviennent.
Les clauses suspensives fréquemment rencontrées sont celles relatives :
- à l'obtention d'un prêt,
- à la conformité du certificat d'urbanisme aux attentes,
- à l'obtention d'un permis de construire.
Les clauses "résolutoires" n'empêchent pas le début de réalisation du contrat mais l'annulent si les événements prévus se réalisent. Les clauses "suspensives", elles, suspendent l'exécution du contrat jusqu'à ce que les événements prévus se réalisent. Le résultat est en fait identique : la transaction ne se réalise pas en raison d'un événement indépendant de la volonté des deux parties.
La seule clause suspensive obligatoire concerne l'obtention d'un prêt. Si l'achat est financé par l'emprunt, le candidat acheteur est délié de son engagement s'il n'obtient pas le prêt escompté dans les délais prévus. Il récupère alors intégralement son indemnité d'immobilisation ou son dépôt de garantie. En revanche, il est engagé dès que l'établissement financier lui transmet une offre de prêt conforme aux caractéristiques prévues. D'où la nécessité de bien négocier les termes du prêt avant la signature de l'avant-contrat.
L'acheteur qui n'emprunte pas doit mentionner expressément dans l'avant-contrat qu'il renonce au bénéfice de la loi. Le candidat acheteur ne doit pas utiliser cette clause pour renoncer volontairement à l'achat et récupérer intégralement les sommes versées. Les tribunaux ont condamné ainsi certaines pratiques, quand, par exemple, le candidat acheteur remettait un dossier incomplet à sa banque, etc. En revanche, certains événements (licenciement, invalidité, etc.) peuvent être admis par les tribunaux et permettre à l'intéressé de récupérer les sommes versées même s'il a par ailleurs obtenu son prêt.
Les autres clauses suspensives sont librement négociées par les deux parties. Exemples : obtention d'un certificat d'urbanisme mentionnant l'absence de servitudes ou d'un permis de construire quand l'acheteur prévoit des travaux importants, absence de préemption des collectivités locales, absence d'hypothèque ou de procédure de saisie, etc.
En cas de besoin, l'acheteur peut demander à inclure une clause qui suspend l'exécution du contrat tant qu'il n'a pas trouvé lui-même un acquéreur pour son propre logement. Cette clause est parfaitement légale.
haut de page
CO-EMPRUNTEUR
Personne qui emprunte conjointement et avec l'emprunteur. Le co-emprunteur signe le contrat de prêt avec l'emprunteur. Il est à ce titre tenu aux mêmes obligations que lui et doit participer solidairement au remboursement de l'emprunt. Il s'agit généralement du conjoint ou du concubin de l'emprunteur mais il peut être aussi un ami ou un parent. Les ressources et charges de l'emprunteur et du co-emprunteur seront analysées conjointement pour déterminer le profil de risque.
haut de page
COMPROMIS DE VENTE
Un compromis de vente est un type de contrat dans le domaine immobilier.La signature d’un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix convenu, sous réserve notamment que l'acquéreur obtienne son prêt. Le transfert de propriété intervient après la signature définitive chez le notaire, c'est-à-dire trois mois après le compromis de vente d'une manière générale. Si l'acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées (prêt, etc.), il peut perdre au minimum son chèque d'acompte qui est régulièrement versé à la signature du compromis. Le vendeur, quant à lui, est obligé de vendre et l'acquéreur peut l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance pour l'y contraindre.
Toutefois, une clause dite "pénale" (article 1226 du Code Civil) peut prévoir pour celui qui n'est pas en faute (vendeur ou acquéreur) d'accepter ou non le refus du cocontractant d'exécuter le compromis de vente :
L'indemnité que devra alors verser la partie fautive à l'autre pourra s'élever jusqu'à 10 % du prix de vente : c'est la clause pénale.
En cas d'exécution de cette clause, le montant de l'indemnité pourra cependant être contesté devant un juge (article 1152 du Code Civil).
haut de page
CCMI ( CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE )
CCMI signifie "Contrat de Construction de Maison Individuelle".
Le contrat de construction de maison individuelle est conclu entre un "maître d'ouvrage" (le client) et un "maître d'oeuvre" professionnel (LogiPact ou un autre constructeur, entrepreneur, architecte, agent immobilier,...) intervenant dans l'opération visant à édifier une maison individuelle.
La forme et le contenu du contrat de construction, sa qualification, son champ d'application et les obligations des contractants sont légiférés par le Code de la construction et de l'habitation, le Code des assurances, le code civil, la loi du 5 juillet 1996 et le décret n°98-246 du 2 avril 1998.
Les deux types de CCMI
La loi distingue deux types de CCMI :
- Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan.
- Le contrat de construction de maison individuelle sans fourniture de plan.
Le CCMI est dit "avec fourniture de plan" si le plan est fourni par le maître d'oeuvre. C'est le cas des maisons choisies sur catalogue (sans modification du plan).
Le CCMI est dit "sans fourniture de plan" si le plan est fourni par le maître d'ouvrage (le client).
Ces deux types de contrats sont très proches. Le contrat de construction sans fourniture de plan est toutefois plus souple pour le constructeur.
LogiPact utilise l'un ou l'autre de ces contrats, en fonction de la nature de chaque projet.
Les articles 231-1 à 231-13 du Code de la construction et de l'habitation sont consacrés au CCMI avec fourniture de plan. Le CCMI sans fourniture de plan n'est concerné que par les articles 232-1 à 232-2 du même Code.
Le CCMI est il obligatoire ?
Le CCMI est obligatoire dans les deux cas suivants :
Construction d'une maison choisie sur catalogue (sans terrain). Dans ce cas le constructeur est le maître d'oeuvre et il se charge des formalités et du suivi du chantier. (Il s'agit d'un CCMI avec fourniture de plan.)
Vous demandez à une entreprise de réaliser une maison selon vos plans, les plans pouvant être réalisés par le client, un architecte (obligatoire si la surface est supérieure à 170 m²), ou un maître d'oeuvre. Si l'entreprise se charge de la construction jusqu'à la mise hors d'eau et hors d'air. Dans ce cas il s'agit d'un CCMI sans fourniture de plan et l'entreprise de construction n'est pas maître d'oeuvre.
Isolée ou en secteur groupé, la maison individuelle est un logement non collectif dont le contrat de construction est régi par la loi du 19 décembre 1990, avec ou sans fourniture de plan.
Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) implique des précisions (terrain, ouvrage, prix et échelonnement des paiements, garanties de livraison, assurance dommages-ouvrage) et la formulation de conditions suspensives. Particulièrement, le contrat avec plan nécessite une garantie de remboursement.
Par le contrat de construction de maison individuelle, le constructeur se charge de la construction d'un ou deux logements, destinée au même acquéreur à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel). Ce type de contrat est très règlementé et soumis aux dispositions de la loi du 19 décembre 1990. En fait, peu de constructions de maisons individuelles échappent aujourd'hui à cette règlementation. La loi prévoit deux types de contrat : le contrat de construction avec fourniture de plan ; le contrat de construction sans fourniture de plan (également appelé contrat de construction de maison individuelle allégé).
haut de page
CONTRAT DE RESERVATION
Contrat également appelé ''contrat préliminaire''. C'est un avant-contrat qui doit obligatoirement être conclu lors d'une vente d'immeuble à construire (le plus souvent une vente en l'Etat Futur d'Achèvement). Le vendeur s'engage à réserver à un acheteur tout ou une partie d'immeuble. En contrepartie, l'acquéreur verse un dépôt de garantie. Le contrat préliminaire est strictement réglementé et doit comporter un certain nombre d'indications sous peine de nullité.
Contenu du contrat de réservation
Vérifiez qu'il contient au minimum:
- la description détaillée du logement : surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l'intérieur de l'immeuble ou du lotissement, la liste des équipements collectifs à votre disposition, une note technique sommaire. Veillez à ce que le descriptif soit précis ;
- le prix de vente du logement et les conditions de révision, le cas échéant ;
- la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;
- le délai d'exécution des travaux ;
- les conditions prévues par la loi qui vous permettent de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie ; ce sera le cas, si :
- le contrat de vente définitif n'est pas signé à la date prévue ;
- le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé ;
- le logement tel qu'il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement ;
- l'un des équipements promis n'est pas fourni ;
- le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à vous faire obtenir est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.
Attention : cette clause ne concerne que les prêts que le vendeur s'est chargé de vous faire obtenir. Vous avez intérêt à faire inclure une clause suspensive concernant l'obtention des prêts que vous avez déclaré rechercher personnellement.
haut de page
D
DEPOT DE GARANTIE
A la signature du contrat de réservation, le vendeur peut vous demander de verser sur un compte spécial, ouvert à votre nom dans une banque, un dépôt de garantie. Son montant est limité à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d'un an, et 2 % s'il est signé dans un délai d'un à deux ans.
Vous ne devez rien verser d'autre que le dépôt de garantie, avant la signature du contrat de vente.
haut de page
DELAI DE RETRACTATION
Vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours pour annuler le contrat signé sous seing privé (article L271-1 du Code de la Constitution et de l'Habitation). Cette faculté de rétractation concerne les contrats de réservation d'appartements, les contrats de construction de maisons individuelles et généralement tout avant-contrat relatif à l'acquisition d'un logement, neuf ou ancien, signé sous seing privé.
Le vendeur doit vous envoyer le contrat de réservation signé, par lettre recommandée ou vous le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.
A compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant le contrat de réservation ou de sa remise, vous avez un délai de sept jours pour revenir, le cas échéant, sur votre engagement.
Si vous renoncez à acheter le logement, informez-en le vendeur avant l'expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Le dépôt de garantie doit alors vous être restitué intégralement, sans retenue ni pénalité
haut de page
E
ECHEANCE
L'échéance désigne la date à laquelle une opération financière doit être réalisée. Cette opération peut être le remboursement partiel ou total d'une dette, la levée d'une option, le paiement d'un loyer, l'encaissement d'un dividende, etc.).
Une opération financière peut avoir toute une série d'échéances. Dans ce cas, elles sont en général régulièrement échelonnées dans le temps, et l'on parle de mensualités, de trimestrialités, d'annuités, etc.
haut de page
EURIBOR
L'Euribor est, avec l'Eonia, l'un des deux principaux taux de référence du marché monétaire de la zone euro. Son nom est formé à partir de la contraction des mots anglais Euro interbank offered rate, soit en français : taux interbancaire offert en euro (Tibeur). Il fait partie des nombreux taux IBOR.
L'Euribor 3 mois sert de base au deuxième plus grand marché de taux d'intérêt de la zone euro, où se traitent des maturités pouvant aller jusqu'à 50 ans, le marché des swaps.
Le taux EURIBOR est calculé en effectuant une moyenne quotidienne des taux prêteurs sur 13 échéances communiqués par un échantillon de 57 établissements bancaires les plus actifs de la zone Euro. Il sert la plupart du temps d’index aux crédits à taux révisables.
haut de page
F
FRAIS DE DOSSIER
Le montant des frais de dossiers est défini dès le départ par l'établissement prêteur. Ces frais sont occasionnés par l'étude et le montage de votre prêt immobilier. Ils seront encaissés au début du crédit et correspondent, lorsqu'ils ne sont pas encore négociés, à 1 % du montant global du capital emprunté. La plupart du temps, les frais de dossiers sont négociables. Par notre intermédiaire, ils sont gratuits dans 90 % des cas. Plus votre dossier sera « bon », plus il sera facile de ne pas payer ces frais. Cependant, avant la négociation, il vous faut définir vos priorités (taux le plus bas, remboursements anticipés sans pénalités, négociation des frais de dossiers, ...).
haut de page
FRAIS DE NOTAIRE
Frais mis à la charge de l'acquéreur d'un bien immobilier. Ces frais comprennent pour partie des taxes (principalement la taxe de publicité foncière), l'émolument du notaire (sa rémunération) et les frais divers et de formalités.
Ces frais sont souvent dénommés "frais de mutation".
Les frais de notaire sont fondés sur la nature du bien, la nature du demandeur et la description (évaluation) du bien.
Pour tout achat ou vente immobilière, un acte authentique doit être réalisé par le notaire. A cette occasion, le notaire devra vous conseiller et vous informer sur toutes les formalités à remplir et prélèvera des frais : les "frais de notaire immobilier". Les frais pourront être partagés entre le notaire du vendeur et celui de l'acheteur.
Les frais de notaire comportent 3 parties :
les droits de mutation, qui représentent l'essentiel des frais de notaire. Ce sont des impôts que le notaire collecte et reverse à l'Etat et aux collectivités locales ;
les honoraires (ou émoluments du notaire), qui correspondent à la rémunération du notaire fixée par décret au niveau national ;
les débours, regroupant des frais administratifs que le notaire a engagé pour votre compte, notamment le salaire du conservateur des hypothèques, le certificat d'urbanisme, ....
A titre indicatif :
les frais de notaire immobilier varient en fonction de plusieurs paramètres (le type de l'acquisition, le montant, la situation, ...) et représentent approximativement :
Pour un logement dans le neuf : environ 3 % du prix d'acquisition.
Pour un logement dans l'ancien : entre 6 et 8 % du prix d'acquisition.
Pour un terrain : entre 6 et 8 % du prix d'acquisition.
haut de page
G
H
HYPOTHEQUE
Qu'est-ce qu'une hypothèque ? C'est un contrat par lequel vous donnez le droit à la banque de faire vendre votre bien aux enchères publiques, si vous ne remboursez pas votre prêt. Le prix de la vente sert à rembourser la somme empruntée. Dès l'achat, vous êtes propriétaire de votre bien, mais vous donnez ce pouvoir à la banque en cas de non remboursement. Pour consentir une hypothèque à la banque, il vous faudra signer, soit un acte spécifique chez votre notaire, soit des clauses spéciales insérées dans l'acte d'achat de votre bien. Le notaire en transmettra ensuite une copie au bureau des hypothèques. Bien entendu, les frais de cet acte sont à votre charge.
haut de page
I
INDEMNITES DE REMBOURSEMENT ANTICIPE
Le remboursement anticipé d’un emprunt peut être total ou partiel. Il est total lorsque l'opération consiste à solder complètement l'emprunt, ou, partiel lorsque le remboursement ne concerne qu'une partie des sommes encore dues au prêteur. Le remboursement peut être utilisé en cas de vente d'un bien, de rachat de crédit ou tout simplement en cas de rentrée d’argent. Les frais de ces remboursements anticipés sont strictement encadrés par la loi.
Les remboursements anticipés sont des versements pour régler une partie ou la totalité des sommes empruntées qui n'ont pas encore été remboursées par des échéances, que l'on appelle le capital restant dû.
Les banques ne peuvent s’opposer à un remboursement anticipé total, quelle qu’en soit la somme. Des frais sont parfois appliqués, ils correspondent en partie au manque à gagner de la banque en ce qui concerne les intérêts qui ne seront pas perçus. Fixés à la signature du contrat de prêt, les frais pour le remboursement anticipé, qu’il soit total ou partiel, sont aussi appelés IRA (indemnité de remboursement anticipé) ou PRA (pénalités de remboursement anticipé).
Remboursement anticipé de prêts à la consommation. Le remboursement anticipé des crédits à la consommation est autorisé par l’article L311-29 du code de la consommation. « L'emprunteur peut toujours, à son initiative, rembourser par anticipation sans indemnité, en partie ou en totalité, le crédit qui lui a été consenti. Toutefois, le prêteur peut refuser un remboursement partiel anticipé inférieur à un montant fixé par décret. » Cette limite est détaillée à l’article D311-10 : le prêteur est en droit de refuser un remboursement partiel anticipé inférieur ou égal à trois fois le montant de l’échéance à venir. Pour être applicable, ce montant minimal doit être indiqué dans le contrat de prêt.
Remboursement anticipé de prêts immobiliers. Pour les crédits immobiliers, les conditions sont, elles aussi, fixées par le code de la consommation, (articles L 312-21 et R312-2). D’après ces textes, l’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt. Une deuxième limite est imposée explicitement : l’indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
haut de page
INTERETS INTERCALAIRES
Dans la plupart des cas, un prêt est libéré en un seul versement lors de la signature de l'acte de vente chez le notaire. La banque effectue un règlement au notaire qui lui-même règle le vendeur. L'amortissement du prêt commence, en général, dès le mois suivant. La première mensualité inclut l'amortissement d'une partie du capital ainsi que les intérêts.
La situation est différente lorsque vous empruntez pour faire construire une maison ou que vous prévoyez de gros travaux consécutifs à votre acquisition. Les versements devront être faits en plusieurs étapes et le prêt que vous souscrivez sera débloqué dans le même échéancier.La banque vous permet alors de commencer le remboursement du capital uniquement lorsque les fonds ont été entièrement versés. Seuls les intérêts sont payés pendant la période qui court entre le premier versement effectué par la banque et le déblocage final des fonds.Les intérêts intercalaires correspondent à cette rémunération de l'argent, pendant les périodes qui courent entre les versements effectués par la banque et la libération totale du prêt.
- Comment calculer les intérêts intercalaires ?
Les intérêts intercalaires sont calculés sur les portions de crédits libérées, au taux du prêt souscrit. Pour estimer leur montant, il suffit d'appliquer le taux du prêt aux montants libérés, en tenant compte de la durée. Pour illustrer les mécanismes des intérêts intercalaires, prenons l'exemple d'un projet de construction :
Vous vous portez acquéreur d'un bien neuf en VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), d'une valeur de 160 000 €. Pour le financer, vous empruntez 150 000 € à 4,60 % (hors assurance) sur 20 ans. Les mensualités hors assurance de ce prêt se montent à 957 €. Vous souscrivez une assurance de prêt à 0,26 % ; les mensualités d'assurance s'élèveront à 33 €.Dans ce type d'opération immobilière, le paiement du bien est échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Votre prêt sera donc libéré en plusieurs versements qui correspondront aux tranches suivantes :
5 % à la réservation,
30 % du prix lorsque les fondations sont achevées,
35 % à la pose de la toiture et la réalisation de l'étanchéité des terrasses,
25 % lorsque les travaux sont achevés,
5 % à la livraison.
On rappellera que lors de la signature du contrat, vous devrez payer au minimum avec vos propres fonds les frais de notaire et les frais de garantie. Les banques acceptent sans difficulté de financer l'intégralité d'une acquisition, mais ne financent pas les frais de notaire et de garantie.
On note que l'assurance décès invalidité est due sur l'intégralité du montant du prêt dès le premier versement effectué par la banque. En effet, vous êtes contractuellement engagé sur cette acquisition dès la signature du contrat de réservation (il comprend en général une clause suspensive d'obtention de prêt et devient donc définitif à l'obtention du prêt) et l'assurance devra prendre en charge la totalité de vos obligations futures en cas d'événements majeurs.
haut de page
J
K
L
LOI LAGARDE
La loi portant réforme du crédit à la consommation du 1er juillet 2010 a été publiée le 2 juillet au Journal Officiel et son décret d’application principal pour les acteurs du rachat de crédit le 31 août 2010.
Cette réforme modifie du façon substantielle les pratiques de notre marché, et nos offres de prêt en matière de rachat de crédits sont adaptées de façon provisoire dès le 1er septembre, date qui ouvre la période transitoire d’entrée en vigueur des textes jusqu’au 1er mai 2011. A cette date une nouvelle modification des offres de prêt sera nécessaire.
1)Le rachat mixte est soumis à la règle suivante :
Si la part relative des crédits immobiliers ne dépasse pas 60%, le nouveau contrat sera soumis à la réglementation des crédits à la consommation, si ce seuil est dépassé, c’est la réglementation des crédits immobiliers qui s’appliquera.
2)Publicité en matière de crédit à la consommation ( hors renouvelable/revolving )
Il est interdit dans toute publicité d’indiquer :
Qu’une opération ou un contrat de crédit, ou une opération de crédit consistant à regrouper des crédits antérieurs peut être consenti sans élément d’information permettant d’apprécier la situation financière de l’emprunteur, ou de laisser entendre que le prêt améliore la situation financière ou le budget de l’emprunteur, entraîne une augmentation de ressources, constitue un substitut d’épargne, ou accorde une réserve automatique d’argent immédiatement disponible sans contrepartie financière identifiable.
De proposer sous quelque forme que ce soit des lots promotionnels liés à l’acceptation d’une offre préalable de crédit.
Toute publicité, à l’exception des publicités radiodiffusées, doit contenir, quel que soit le support utilisé, la mention suivante : « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. »
3)Assurances.
Les emprunteurs sont désormais libres de choisir l’assurance de leur crédit immobilier auprès de n’importe quel assureur, si elle offre des garanties équivalentes à celles du contrat proposé par la banque elle-même.
Avec un taux pouvant varier de 0.1 à 0.4% selon le contrat souscrit et les garanties incluses, cette assurance peut représenter entre 5 et 16% du coût total du crédit immobilier.
Les banques doivent par ailleurs remettre aux futurs emprunteurs une fiche détaillée précisant les principales garanties de leur contrat, pour faciliter les comparaisons.
haut de page
LOI NEIERTZ
La loi Neiertz correspond à la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989 relative à la prévention et au règlement des difficultés liées au surendettement des particuliers et des familles.La loi Neiertz est venue compléter la loi Scrivener et a fait évoluer le droit du surendettement en mettant en place et en organisant les commissions de surendettement. Son article 2 stipule : « il est institué, dans chaque département, au moins une commission d'examen des situations de surendettement des particuliers. »Avant la loi Neiertz, la seule possibilité pour les personnes surendettées était de faire une demande au juge d'instance de report ou d’échelonnement de leurs dettes. La loi Neiertz a permis l’instauration d’un dispositif de « solutions négociées » entre le particulier et l’établissement de crédit par le biais des commissions départementales de surendettement, l'objectif de cette loi étant à l’origine de désengorger les tribunaux d'instance concernant les affaires de surendettement.
Il existe une commission dans chaque département. La commission saisie dresse l'état d'endettement du ménage et propose des solutions qui peuvent s'articuler sur plusieurs axes :
Révision de la durée des crédits en cours,
Regroupement des crédits afin de diminuer le nombre d'échéances,
Ventes d'actifs et analyse du niveau de vie au moment où la commission est saisie.
haut de page
LOI PERISSOL
Remplacé par le régime "Besson", l'ancien dispositif "Périssol" reposait sur des bases comparables à quelques différences près.
Il concerne les logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement avant le 31 août 1999, sous réserve que le permis de construire ait été délivré avant le 1er janvier 1999 et que le logement soit achevé avant le 30 juin 2001.
L'amortissement est égal à 10% du prix de revient global pendant chacune des quatre premières années, et à 2 % pendant chacune des vingt années suivantes.
Jusqu'à l'imposition des revenus 2005, la déduction forfaitaire était fixée à 6% pendant toute la durée de l'amortissement. Elle repassait ensuite au taux de droit commun de 14%. A compter de l'imposition des revenus 2006, aucune déduction n'est pratiquée.
L'acheteur peut louer le logement nu à titre de résidence secondaire.
Le locataire peut être un ascendant ou descendant du propriétaire.
Aucune condition de loyer ou de ressources du locataire n'est exigée.
En cas de transmission à titre gratuit (succession ou donation), les nouveaux propriétaires peuvent continuer à bénéficier du dispositif Périssol s'ils reprennent à leur compte les engagements du premier acquéreur et à condition qu'aucun d'entre eux n'occupe le logement pour son propre compte.
Dans le cas d'une donation, l'administration peut reprendre les déductions pratiquées par le donateur si ces engagements ne sont pas respectés.
En cas d'achat en démembrement de propriété, c'est l'usufruitier qui bénéficie du dispositif pour la valeur en pleine propriété, et qui doit naturellement respecter les conditions exigées.
En cas de déficit foncier, le plafond d'imputation sur le revenu global est porté à 15 300 € (au lieu de 10 700 € dans le régime commun).
haut de page
LOI SCRIVENER
La loi Scrivener définit les règles du crédit à la consommation. Elle a été signée le 10 janvier 1978, et porte le nom de la secrétaire d’Etat à la consommation qui l’a impulsée, Christiane Scrivener.Cette loi n’intervient que pour les particuliers, et conformément au cadre qu’elle délimite pour le crédit à la consommation, ne concerne que les crédits de montant inférieur ou égal à 21 500 €, d’une durée supérieure à 3 mois.La loi Scrivener précise l’obligation pour l’organisme financier de soumettre à l’emprunteur une offre préalable de crédit, ainsi que la durée de validité de cette offre (15 jours). Elle stipule également l’existence du délai de rétractation.
En outre, cette loi reconnaît à l'emprunteur le droit de rembourser le prêt par anticipation, en partie ou en totalité.
L’objectif de la loi Scrivener est de faire en sorte que l’emprunteur puisse disposer du maximum d’informations sur le crédit sur lequel il va s’engager, afin de prendre sa décision en toute connaissance de cause. Pour protéger l'emprunteur, la loi Scrivener impose un délai de réflexion de dix jours révolus entre la date de réception de l'offre de prêt immobilier et la date de son acceptation. Ce n'est qu'au terme de ce délai que peut être signé le contrat définitif. Un délai de 7 jours est également applicable au bénéfice de l'acquéreur non professionnel en matière d'actes notariés ayant pour objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble à usage d'habitation.
haut de page
M
MAINLEVEE
Acte qui met fin aux effets d'une hypothèque. Cette formalité s'obtient après paiement des prêts contractés en garantie desquels a été inscrite l'hypothèque.
La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier (souvent la banque) atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Auparavant, cette mainlevée était automatique 2 ans après le terme normal du prêt.
Depuis la Réforme des Sûretés (ordonnance n° 2006-346 du 23/03/2006 publiée au JO du 24/03/2006), la durée extrême d'effet de l'inscription (Hypothèque ou PPD) est ramenée à 1 an après le terme du prêt (art. 2434 du code civil).
Avant ce terme, en cas de revente d'un bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'IPPD car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.
Cette mainlevée possède un caractère obligatoire et comporte un montant élevé de frais. Certains organismes incluent dans le calcul initial des frais d'hypothèque ou de l'IPPD, les frais de mainlevée.
haut de page
N
NANTISSEMENT
C’est un contrat qui joue le même rôle qu'une hypothèque, par lequel l'emprunteur remet à la banque un bien mobilier en guise de garantie de la dette contractée. La démarche est simple mais varie selon le type de bien mis en gage : actions, obligations, parts de sociétés, contrat d'assurance vie, contrat d'épargne qui permet de constituer un capital ou une rente au profit du souscripteur, si celui-ci est en vie à la fin du contrat. S'il décède en cours d'exécution du contrat, la transmission du capital et des intérêts se fait au profit d'un ou de plusieurs bénéficiaires.
Le nantissement permet à un tiers de se substituer à vous et de garantir votre emprunt à travers son bien. Une fois le contrat de nantissement signé, vous n'êtes plus propriétaire du bien et le redeviendrez après le remboursement du prêt.
Remarque : le nantissement est sans frais et sans délai de mise en place de dossier.
haut de page
NOTAIRE
Officier ministériel nommé par l‘Etat pour établir et conserver les actes de ventes. Les notaires exercent leurs fonctions sous le contrôle des magistrats du parquet. Le notaire procède à toutes les recherches nécessaires dans le cadre de transactions immobilières. Il a également un rôle de conseiller. Sa rémunération est comprise dans les frais de notaire.
haut de page
O
OFFRE DE PRET
L'offre de prêt est le document présentant les caractéristiques du financement qui est proposé au client (taux, durée, ...). Le client et les cautions doivent retourner l'offre après un délai légal de 10 jours minimum à compter de sa date de réception, sans omettre d'y joindre l'enveloppe affranchie de réception. Le prêteur doit maintenir les conditions indiquées dans l'offre de prêt pendant une durée minimale de 30 jours à compter de sa réception par le client.
L'établissement de crédit vous adresse, gratuitement et par voie postale, une offre de prêt dont le contenu est réglementé. Elle comprend notamment :
- pour les prêts immobiliers à taux fixe, un tableau d'amortissement détaillé
- pour les crédits à taux variables, les conditions et modalités de variation du taux ainsi qu'une simulation de l'impact d'une variation du taux sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit (Art L312-8 JO du 04/01/08).
Cette offre l'engage pendant 30 jours minimum à compter de sa réception. Vous disposez de 10 jours de réflexion minimum à compter de sa réception pour l'étudier. A partir du 11ème jour suivant la réception de l'offre, vous pouvez l'accepter ou la refuser.
En cas de refus, aucun versement de frais ne peut vous être demandé, ni par le courtier, ni par l'établissement de crédit. En cas d'acceptation de l'offre, vous adressez par courrier, à l'établissement de crédit, l'offre de prêt datée et signée de votre main. Le prêt est accordé.
Si une personne se porte caution pour vous, l'établissement prêteur doit également lui adresser par courrier l'offre de prêt ; elle dispose elle-même du délai de 10 jours minimum pour l'examiner et signifier son acceptation à l'établissement de crédit par courrier.
Le versement des fonds a lieu :
soit à la signature de l'acte notarié pour la vente d'un logement achevé ;
soit au fur et à mesure de l'avancement des travaux et selon les modalités prévues par votre contrat, dans le cas d'une construction
Le déblocage progressif des fonds entraîne le paiement d'intérêts intercalaires.
haut de page
P
PRET A TAUX ZERO ( P.T.Z. )
Le prêt à taux zéro est ouvert à tout primo accédant candidat à l'acquisition de sa résidence principale. Le prêt à taux zéro n'est pas possible dans le cadre de l'achat d'un logement destiné à être occupé par un ascendant ou un descendant de l'emprunteur. L'emprunteur ne doit de plus pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Si jamais en cours de remboursement l'utilisation du logement était modifiée (par exemple, vous décidez de louer votre résidence), le prêt à taux zéro doit être remboursé.
Le prêt à taux zéro est proposé par l'ensemble de nos banques partenaires. La banque en fait la demande lors du montage de votre dossier complet dans la banque que vous aurez choisie.
Le prêt à taux zéro est soumis à des plafonds de ressources. Les revenus de l'emprunteur ne doivent pas dépasser un plafond, en fonction de la taille du ménage et de la localisation de l'achat immobilier. On prend le revenu fiscal de référence, c'est-à-dire les revenus de l'année N-2 pour une demande de prêt effectuée entre janvier et mars, ou ceux de l'année N-1 pour les demandes effectuées entre avril et la réception de l'avis d'imposition.
Pour être accordé, le prêt à taux zéro ne peut excéder 20% du coût de l'opération immobilière. Ce prêt aidé sans intérêts ne peut pas non plus représenter plus de 50% du ou des autres prêts finançant l'acquisition.
Le prêt à taux zéro est un prêt aidé complémentaire cumulable avec tout autre prêt : prêt PAS, prêt conventionné, prêt bancaire libre, prêt épargne logement, prêt 1% patronal, prêts sociaux etc.)
Attention :Le prêt à taux zéro 2010 est identique au PTZ 2009 pendant les 6 premiers mois de 2010 jusqu’au 1er juillet 2010.Ensuite et jusqu'au 31 décembre 2010, le montant du PTZ 2010 ne sera plus doublé, mais majoré de 50 %.
haut de page
PLAN D’OCCUPATION DES SOLS ( P.O.S. ) / PLAN LOCAL D’URBANISME ( P.L.U. )
Le plan d'occupation des sols (POS) est un document d'urbanisme prévu par le droit français, dont le régime a été créé par la Loi d'orientation foncière de 1967. En France, le plan local d'urbanisme (PLU) est le principal document d'urbanisme de planification de l'urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Il remplace le plan d'occupation des sols (POS) depuis la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU.
Toutefois, les anciens POS subsistent et gardent toute leur validité juridique tant qu'ils n'ont pas été transformés en PLU.
Si les POS étaient initialement élaborés et approuvés par les services de l'État, la loi du 7 janvier 1983 a transféré cette responsabilité aux services et aux élus des communes, qui doivent bien évidemment recueillir les avis des services de l'État, des organismes publics et des collectivités intéressées avant de les approuver.
Les petites communes se dotent souvent quant à elles d'une carte communale. Cependant une commune de petite taille mais soumise à une forte pression foncière (commune littorale par exemple) ou à de forts enjeux paysagers ou architecturaux (commune appartenant à un PNR par exemple) a tout intérêt à se doter d'un PLU.
haut de page
PRET RELAIS
Le principe de base du prêt relais est simple. Vous avez besoin dans l'immédiat de la somme immobilisée dans votre propriété actuelle pour acheter votre nouveau logement. Le prêteur va donc vous avancer une partie de cette somme, sous la forme d'un prêt relais, c'est-à-dire d'un prêt relais dont vous ne remboursez que les intérêts (vous n'amortissez pas le capital). Ce prêt est destiné à être soldé lors de la vente de votre bien actuel.
Selon les établissements et les diverses formules, le montant de cette avance s'établira entre 50 % et 80 % de la valeur du bien à vendre. Si besoin, le prêteur aura recours à une expertise de votre bien, à ses frais, pour en déterminer la valeur en fonction de sa localisation et de ses qualités architecturales. C'est un excellent moyen d'obtenir une estimation fiable et objective !
Les établissements spécialisés dans le financement immobilier ont fait un effort tout particulier sur les prêts relais, qui sont devenus un de leurs produits phares. C'est souvent chez ce type d'établissement que vous trouverez actuellement le plus de souplesse dans cette catégorie de prêt.
Les prêts relais sont des prêts personnalisés prennant en compte les caractéristiques spéciales de chaque opération : frais de location pendant une certaine période, décalage de revenus, frais complémentaires... Par exemple, il pourra, en cas de besoin, vous être accordé un prêt complémentaire traditionnel (amortissable) pour compléter le budget nécessaire à votre acquisition.
Les 3 principales formules de prêt relais
- Formule 1 : le prêt relais accompagné d'un prêt amortissable classique
Le prêteur vous avance une certaine quotité (jusqu'à 80 %) de la valeur du bien à vendre. Il complète votre besoin de financement par un prêt amortissable. Vous remboursez chaque mois, dès le départ, les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique (qui, elles, incluent les intérêts et l'amortissement du capital).
Cette solution de financement est simple et elle s'avère également intéressante en terme de coût final. Par contre, il est possible que l'échéance totale mensuelle soit supérieure à votre capacité d'endettement, en tout cas jusqu'à la vente effective de votre maison qui permettra de rembourser votre prêt relais. Dans ce cas, la formule suivante peut mieux vous correspondre.
- Formule 2 : le prêt relais avec « franchise totale » accompagné d'un prêt amortissable avec « différé d'amortissement
Ce montage est conçu pour alléger vos charges mensuelles pendant la période où votre bien n'est pas encore vendu. Il associe un prêt relais à un crédit à long terme.
Le prêt relais est accordé pour une période de 24 mois. Il est assorti d'une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois, à l'échéance en même temps que le capital emprunté.
Cette période de franchise totale peut s'étendre jusqu'à 12 mois. A son terme (dans le cas bien entendu où vous n'avez toujours pas vendu le bien et soldé le prêt), vous payez mensuellement et durant les 12 mois suivants les intérêts dûs, majorés des intérêts cumulés de la 1ère année.
Afin d'alléger encore davantage vos charges initiales, le prêt amortissable complémentaire peut lui-même être assorti d'un « différé d'amortissement » pendant une période de 24 mois, période pendant laquelle vous ne rembourserez que les intérêts sans amortir le prêt.Cette solution présente l'avantage d'alléger vos charges mensuelles dans l'attente de la vente de votre logement. En revanche, le coût final est plus important.
- Formule 3 : le prêt relais sec
Si le produit escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au coût de votre acquisition, vous n'avez besoin que d'une « avance » sans prêt à long terme associé. Ce type de prêt est appelé « prêt relais sec ». Les conditions financières et d'octroi d'un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un long terme car la rentabilité pour le prêteur est très faible voire nulle.
haut de page
PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
C'est un contrat conclu par un vendeur qui s'engage à vendre un bien à un prix déterminé, alors que l'acheteur, lui, se réserve le droit d'acheter ou non, à l'issue d'un certain délai (délai d'option), fixé par les parties. En matière d'immobilier, cette promesse doit être impérativement enregistrée dans les 10 jours de son acceptation par l'acheteur.
Ses effets
Si l'acheteur accepte d'acheter, on dit qu'il lève l'option. Et là, de deux choses l'une :
soit le transfert de propriété a lieu sans problème ;
soit le vendeur n'est plus d'accord car il a, par exemple, vendu le bien à un autre. Les juges, saisis par des acheteurs mécontents, ont curieusement décidé que, bien qu'il ait donné sa parole, le vendeur peut se désister à condition de verser à l'acheteur une indemnité. Moralité : cette promesse n'a pas grande valeur !
Si l'acheteur refuse ou laisse passer le délai d'option, la promesse est caduque : il ne pourra être contraint d'acheter par le vendeur. Seule sanction : il perdra l'indemnité d'immobilisation, (10% environ du prix du bien), qui est souvent contractuellement prévu.
haut de page
Q
R
RACHAT DE CREDIT
Le rachat de credit consiste donc à regrouper plusieurs crédits contractés par un seul ménage par un seul et unique crédit. Le rachat credit c'est tout simplement une opération bancaire permettant le regroupement de tous vos crédits et autres dettes en un seul prêt à un taux plus avantageux. La durée de remboursement du crédit fusionné sera adaptée selon vos possibilités financière.
haut de page
S
SHOB ( SURFACE HORS ŒUVRE BRUTE )
La SHOB d'une construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher,
y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses ;
non compris les éléments ne constituant pas de surface de plancher, comme les terrasses non couvertes de plain-pied avec le rez de chaussée, les saillies à caractère décoratif, les vides (trémies d'ascenseur ou d'escalier, rampes d'accès).
haut de page
SHON ( SURFACE HORS ŒUVRE NETTE )
De cette SHOB ainsi calculée, il convient alors de faire les déductions suivantes pour connaître la SHON :
surfaces des combles et des sous-sols non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (notamment hauteur sous plafond ou sous toiture inférieure à 1,80 m),
surfaces des toitures-terrasses, des balcons et des parties non closes situées au rez de chaussée,
surfaces des bâtiments ou parties des bâtiments aménagés en vue du stationnement des véhicules (garage),
surfaces des bâtiments affectés au logement des récoltes, des animaux ou du matériel agricole,
surface égale à 5% de la SHON affectée à l'habitation (déduction forfaitaire relative à l'isolation des locaux),
déduction spécifique aux opérations de réfection des immeubles d'habitation dans la limite de 5 m2 par logement pour des travaux tendant à l'amélioration de l'hygiène.
haut de page
SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ( S.C.I. )
En droit des affaires français, une Société Civile Immobilière (SCI) est une société civile, qui a un objet immobilier. Elle est parfois également nommée Société de Gestion Immobilière. Elle ne saurait être confondue avec la Société civile de placement immobilier (SCPI). Elle fait partie des sociétés civiles de patrimoine, qui regroupent les SCI et les sociétés de portefeuille (de gestion de valeurs mobilières).
Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.
Les statuts de la société peuvent être rédigés par un acte sous seing privé ou par un acte authentique.
C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le(s) gérant(s) de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.
Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où - contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte - elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.
Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales. Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur[2], et ainsi d'éluder ou de minorer les droits de succession. De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital en s'instituant gérant inamovible.
Elle peut constituer une protection contre ses créanciers personnels (en raison de l'absence de facilité de revente des parts).
Elle peut permettre une alternative à la gestion classiquement lourde des biens immobiliers d'un incapable (gestion libre par le gérant dans la limite de l'objet social).
Inconvénients
Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres. Ainsi un créancier peut se retourner contre les associés pour le paiement des dettes, mais seulement après avoir vainement discuté celles-ci dans le patrimoine de la société. La responsabilité étant limitée, mais non solidaire, les associés ne seront tenus des dettes dont la société ne peut s'acquitter qu'en proportion de leur participation dans le capital social. Attention donc aux associés incapables juridiquement (dont les mineurs).
Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale annuelle, publication des comptes…), ce qui n'est pas sans conséquences en termes de coût.
Le recours à une SCI doit faire l'objet d'une réflexion poussée en amont de l'opération considérée, auprès d'un spécialiste. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi - et donc comment - on la constitue. Avant sa création, on devra s’assurer de savoir dans quelle condition elle pourra potentiellement être dissoute un jour.
L'objet de la société est essentiel. Pour bénéficier de la fiscalité transparente (imposition des associés à l'Impôt sur le revenu des personnes physiques (France)), cet objet doit être civil. Si la société exerce une activité commerciale, elle sera en effet soumise à l'Impôt sur les Sociétés[5].
Se méfier de l’apparente simplicité juridique a priori de cette forme juridique de société.
Fiscalité
Les SCI sont majoritairement des sociétés dites "fiscalement transparentes", c'est-à-dire que, sauf option pour l'Impôt sur les Sociétés, ce sont les associés qui sont personnellement redevables de l'impôt en fonction de leur catégorie d'imposition et est du en proportion de leur participation au capital. Par exemple l'associé personne physique sera imposé selon les règles des revenus fonciers (loyers encaissés et charges décaissées) et l'associé personne morale sera imposé d'après les régles BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
L'option pour l'Impôt sur les Sociétés peut s'avérer judicieuse dans le cadre d'un emprunt contracté par la SCI pour acheter des immeubles, emprunt autorisant la déduction de l'amortissement des immeubles du résultat social. Cette option peut aussi être retenue dans une optique de capitalisation des revenus (la distribution de dividendes aux associés étant facultative). La SCI est alors qualifiée de "fiscalement opaque".
haut de page
T
T.E.G. ( TAUX EFFECTIF GLOBAL )
Pour protéger les particuliers et éviter qu'ils ne puissent être induits en erreur par des publicités trompeuses, le législateur a créé la notion de Taux Effectif Global (TEG) et en a rendu la publication obligatoire (Loi Scrivener du 13 juillet 1979) dans toute offre de prêt.
Le TEG définit un mode de calcul global du coût total du prêt sur toute la période de remboursement contractuel, qui prend en compte l'ensemble des frais obligatoires liés au financement :
1.le taux d'intérêt du prêt ou taux d'intérêt nominal,
2.les frais de dossier,
3.les primes d'assurance obligatoires (décès-invalidité et incapacité temporaire de travail),
4.les frais de garantie (parfois appelés « frais de constitution des sûretés réelles »).
Grâce au TEG, les particuliers sont en mesure de s'appuyer sur un indicateur identique pour comparer différentes offres de prêt. Avant cette loi, un établissement financier pouvait par exemple annoncer dans une publicité un taux « nominal » de 4,40 % très attractif, et ajouter ensuite des frais annexes, qui auraient rendu au final le coût total du prêt très élevé. Ces pratiques ne sont désormais plus possibles.
Bien utiliser le TEG... 5 règles à connaître :
Règle 1 : le TEG permet de mesurer rapidement la compétitivité d'un financement et de comparer entre elles les propositions reçues.
Un écart de TEG supérieur à 0,50 % est souvent le signe d'une proposition inintéressante. Il peut correspondre, par exemple, à 3 000 € d'intérêts supplémentaires et 800 € de frais de dossier (pour un prêt de 100 000 € sur 15 ans). Attention, il faut vérifier que tous les éléments sont bien comparables et intégrés dans le calcul ;
Règle 2 : le TEG sert de base de discussion avec les banques pour bien mesurer tous les coûts du financement.
Le TEG couvre 4 points essentiels : le taux nominal (fixe ou révisable), les frais de dossier, l'assurance (constante ou dégressive) et les frais de garantie. Une analyse détaillée de chacun d'entre eux permet de confirmer les modalités du financement. Les taux révisables (sur toute la durée ou par tranche de durée) nécessitent des prévisions de taux car ils ne sont pas pris en compte dans le TEG ;
Règle 3 : le TEG doit être complété par la comparaison du coût global du prêt, à la fois à l'échéance et en cas de remboursement anticipé.
Pour bien évaluer la solution de financement, vous devez prendre en compte non seulement le TEG mais également le coût total des différents éléments financiers. Votre analyse portera alors sur un montant total en en euros plus facile à mesurer qu'un taux. Attention, si vous ne pensez pas garder le prêt jusqu'à l'échéance, il faut donc comparer néanmoins le coût total sur une durée plus courte ;
Règle 4 : le TEG ne prend pas en compte les aspects qualitatifs du prêt qui doivent être soigneusement comparés et analysés (évolutivité des remboursements, possibilité de différés, pénalités de remboursement anticipé, assurance constante ou dégressive...).
C'est le point le plus important. A taux égal ou proche, vous devez adopter la solution de financement la plus souple en terme de remboursement. Elle vous apporte une meilleure sécurité et vous permet également d'accélérer les remboursements. Les pénalités de remboursement anticipé éventuelles constituent également un coût supplémentaire à prendre en compte.
Règle 5 : le TEG doit s'inscrire dans une démarche globale de choix de la meilleure banque pour vous : proximité, palette des services proposés, réactivité et qualité de l'approche commerciale.
haut de page
TAUX FIXE
Le prêt à taux fixe ou constant propose un taux d'intérêt qui ne varie pas durant sa durée de remboursement. Ses échéances de remboursement peuvent être constantes ou modulables : invariables ou revues à la hausse ou à la baisse à la demande de l'emprunteur et en fonction de ses possibilités.
haut de page
TAUX VARIABLE
Mécanisme
Le taux d'intérêt est révisé périodiquement, en général chaque année à la date anniversaire du prêt, en fonction de l'évolution d'un indice de référence. Cet indice est souvent l'Euribor, qui correspond au prix auquel les banques se prêtent de l'argent à court terme sur le marché monétaire.
Les banques vous appliqueront cet indice de référence et elles y ajouteront une marge de 1 à 3%, fonction de votre situation personnelle. Bien entendu, plus vous offrez de garanties (revenus récurrents, bonne capacité d'épargne, emploi stable, qualité de votre acquisition,...), plus la marge que prendra la banque sera faible et meilleur sera le taux proposé.
Avantages et inconvénients
Les avantages du prêt à taux révisable sont nombreux:
- le taux de départ est plus faible que pour un prêt à taux fixe (de 1 à 2 points d'écart aujourd'hui)
- vous profitez des éventuelles baisses de taux qui se répercutent sur vos mensualités
- vous pouvez rembourser votre emprunt par anticipation sans payer de pénalités.Ainsi si les taux d'intérêt augmentent de plusieurs points,
- vous pouvez décider de rembourser votre crédit par anticipation.
- il est généralement possible de transformer un taux variable en taux fixe à des conditions proches de celles du marché en cas de hausse des taux. Cette clause doit être incluse dans votre contrat de prêt.
Le principal inconvénient du prêt à taux révisable est son risque. Vous êtes en effet exposé à une hausse des taux et à un renchérissement de votre crédit, ce qui peut se révéler dramatique si votre trésorerie est insuffisante pour assumer l'augmentation de vos mensualités.
Choisir un prêt à taux révisable est donc un choix spéculatif. Il est risqué de l'utiliser pour financer l'acquisition de votre résidence principale, à moins d'avoir contracté un crédit sur une durée courte (moins de 7 ans).
Ce n'est pas pour autant un choix déraisonnable, car il peut être judicieux à long terme. Vous pouvez l'utiliser plus facilement s'il s'agit de votre résidence secondaire ou si vous avez une situation financière vous permettant de faire face à de fortes variations de remboursements.
haut de page
TAUX VARIABLE CAPE
Le taux du prêt est révisé périodiquement mais il ne peut dépasser un "cap" ou "plafond" défini lors de la signature du contrat. Il s'agit généralement du taux de départ auquel on ajoute 1 à 3% selon les contrats. Les hausses et baisses de l'indice seront répercutées sur vos mensualités, mais celles-ci ne pourront dépasser un certain montant connu à l'avance.
Ce prêt offre un taux de départ plus élevé qu'un prêt révisable sans couverture (1 point d'écart en moyenne) mais offre en échange une plus grande sécurité.
haut de page
U
V
VENTE EN L’ETAT FUTUR ACHEVEMENT ( V.E.F.A. )
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A) : La VEFA est l’un des contrats les plus utilisés dans le domaine de la construction en milieu urbain.
Dès la signature du contrat et avant l'achèvement des travaux, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes.
Puis au fur et à mesure de la construction il devient propriétaire des nouveaux éléments livrés. Le logement vendu peut être un appartement (cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des « lotissements en village », ou des copropriétés horizontales).
Le financement VEFA s'agit d'un prêt qui se compose de deux périodes :
- Une première période de différé d'amortissement qui peut durer de 18 mois à 2 ans. Pendant cette période l'emprunteur ne paie que les intérêts et l'assurance du prêt.
- Une deuxième période à partir de laquelle les remboursements commencent à inclure, en plus des intérêts, le remboursement du capital.
haut de page
VICE CACHE
Pour pouvoir exercer un recours contre le vendeur en garantie des vices cachés, il faut que le vice soit antérieur à la vente, qu’il rende le bien inutilisable ("impropre à l'usage auquel il était destiné", ce qui est le cas de votre cave) et en outre que le vendeur soit de mauvaise foi.
Il vous faut donc apporter la preuve que le vendeur était au courant du problème. Vous pouvez alors intenter un recours pour obtenir du vendeur une diminution du prix, c'est-à-dire en fait la prise en charge financière des travaux.
Notez que si vous ne parvenez pas à un accord amiable, vous devrez saisir le Tribunal de Grande Instance, avec le concours obligatoire d'un avocat.
Si le bien que vous achetez a moins de 10 ans, vous bénéficierez de la « garantie décennale ». Pensez à demander au vendeur l’attestation d’assurance dommage ouvrage qu’il a signé au moment de la réalisation des travaux. En cas de malfaçons, c’est l’assurance de l’entrepreneur qui prendra alors en charge les défauts de fabrication du gros œuvre.
W
X
Y
Z
haut de page
|
